Гарантия на строительные работы и ремонт в 2024 году

Со строительством и ремонтами приходилось сталкиваться большинству граждан. Такие работы технически сложны, их результат используется годами, поэтому при некачественном оказании услуг заказчик может требовать у исполнителя исправления недостатков. Это право установлено ст. 721, ст. 722 ГК РФ и ст. 4 ЗоЗПП. и, говоря правовым языком, называется гарантией качества строительных работ. В статье разбираемся с принципиально важными правовыми моментами гарантии на строительные работы в 2024 году, порядком действий в случае споров с исполнителями.

Что такое строительные работы?

П. 13 ст. 1 Градостроительного Кодекса РФ строительством считает возведение зданий, сооружений и строений. Частью этого процесса являются строительные работы. Направлены они на возведение нового здания или создание отдельных элементов объекта и подразделяются на проектные, строительно-монтажные, пуско-наладочные и отделочные этапы.

На практике в 2024 году применяется классификация строительных работ по циклам:

1. Нулевой или подземный. Подготовка котлованов и другие земляные работы, строительство фундамента, монтаж цоколя, устройство подвалов, внешнего водопровода и канализации, работы по гидроизоляции.
2. Наземный этап. Включает работы по строительству коробки здания, монтажа кровли, внутренней разводки коммуникаций, испытательные и пусковые работы.
3. Отделочный цикл. В перечне штукатурно-малярные, облицовочные работы, устройство полов, вставка окон.

Строительные работы применяются также во время ремонта дома или сооружения, при реконструкции объектов, обустройстве общественных пространств и технологических магистралей.

Как определяется гарантия на строительные работы в 2024 году?

Гарантия – обязательство подрядчика (лицо которое выполняет строительные работы) безвозмездно устранить недостатки строительных работ, обнаруженные после сдачи объекта заказчику в течение гарантийного срока – п. 6 ст. 5 Закона о «Защите прав потребителей». По смыслу п. 1 ст. 722 ГК РФ этот период определяется федеральным законом, договором сторон или обычаями делового оборота.

По общим правилам подряда (соглашения, в соответствии с которым подрядчик обязуется выполнить по заданию заказчика работу и сдать её результат заказчику, а последний обязуется принять результат работы и оплатить его) гарантия действует на все работы, входящие в услугу. Если недостатки работы подрядчика привели к невозможности использования объекта по назначению, действие гарантии на это время приостанавливается.

В зависимости от особенностей соглашения сторон гарантия на строительные работы в 2024 году бывает:

1. По закону. Применяется, если заказчик и исполнитель взаимодействовали без письменной формы договора. Или документ есть, но гарантийные условия не прописаны. В таких ситуациях применяются нормы федерального законодательства, постановления правительства, обзоры пленумов и правоприменительной практики Верховного Суда РФ.
2. По договору. В этом случае гарантийные обязательства установлены письменным соглашением сторон. Эта форма детализирует законодательные нормы, но не отменяет их. Противоречащие федеральным законам и техническим регламентам условия юридически ничтожны. Их можно оспорить в судебном порядке.

При проведении строительных работ применяются два вида договоров, именно договор бытового подряда и договор строительного подряда. Их особенности определяют нюансы гарантийных обязательств.

Договор бытового подряда

В договоре бытового подряда услуги направлены на удовлетворение личных нужд заказчика (ч.1, ст. 730 ГК РФ). Такие работы самостоятельны и не являются частью строительства или реконструкции здания. Установка раковины, проведение водопровода в частном доме, замена проводки, поклейка обоев в комнате – все это бытовой подряд. Письменная форма соглашения применяется редко. Гарантийные обязательства урегулированы положениями Гражданского Кодекса и Законом о защите прав потребителей (ч.3 ст. 730).

Определение гарантии на строительные работы по договорам бытового подряда:

• в общих случаях сроки для претензий на качество работ устанавливаются ГК РФ;
• когда разрешить спорные моменты нормами гражданского законодательства не получается, применяется Закон о защите прав потребителей (ЗоЗПП) – ст. 29;
• если есть соглашение – предусмотренный документом период, при его отсутствии – 2 года с момента принятия работы и 5 лет по недостаткам недвижимости (п. 3 ст. 29).

При зафиксированных обязательствах подрядчик уйдет от ответственности, если проблемы возникли уже после передачи результата строительных работ потребителю по причине нарушений правил эксплуатации, воздействия третьих лиц или всевозможных форс-мажоров. По смыслу п.4 ст.29 ЗоЗПП бремя доказывания, что дефекты возникли из-за самого заказчика, в данном случае лежит на подрядчике.

Договор строительного подряда

По договору строительного подряда исполнитель строит объект «с нуля», проводит реконструкцию зданий и сооружений (ст. 740 ГК РФ). Здесь же включается и сопутствующий комплекс работ, неразрывно связанный с основной услугой. По нормам ст. 750 ГК РФ подрядчик обязан сдать объект с характеристиками и свойствами, предусмотренными технической документацией. В соответствие с ч.2 ст. 750 ГК РФ заказчик вправе предъявить претензии по обнаруженным дефектам в течение всего гарантийного срока.

Для договора строительного подряда в 2024 году гарантия исчисляется в порядке ст. 724, 754 ГК РФ, а именно:

• если условия прописаны в договоре, стороны ориентируются на него;
• когда ответственность подрядчика не зафиксирована соглашением, претензия предъявляется в течение 2 лет со дня подписания сторонами акта приемки работ;
• гарантия по договору меньше 2 лет и недостаток обнаружили позднее, но в пределах минимального срока по закону, – заказчик обязан доказать, что недоработки возникли до передачи ему результата;
• для объектов недвижимости максимальный период предъявления требований подрядчику – 5 лет с момента подписания передаточного акта сторонами.

В соответствие с п. 1 ст. 5 ЗоЗПП исполнитель вправе установить срок службы для объектов и работ длительного пользования. Период определяется технической возможностью объекта сохранять свою работоспособность и параметры, предусмотренные проектом и строительными нормами. Рассчитывать срок службы придется обязательно, если ухудшение характеристик чревато опасными последствиями для потребителя и окружающей среды.

Закон о гарантиях на строительные работы подрядчика

Нормативно-правовая база, посвященная гарантии на строительные работы, включает:

1. Часть вторая Гражданского Кодекса РФ № 14-ФЗ. Подрядные правоотношения регулирует Глава 37 «Подряд» (ст. 702 – 768).
2. Федеральный Закон № 2300-1 «О защите прав потребителей». Вопросы гарантий на подрядное строительство урегулированы в главах I и III.

При предъявлении претензии на строительные работы к подрядчику придется учитывать правительственные постановления, требования строительных СНиП и ГОСТ. Для каждой гарантийной ситуации будет свой пакет. В качестве примера приведем Постановление Правительства № 2130 «Об утверждении правил подключения объектов капитального строительства к централизованным системам водоснабжения».

На какие строительные работы устанавливается гарантия?

П. 2 ст. 722 ГК РФ распространяет гарантийные обязательства по качеству на все выполненные по договору подряда строительные работы. Таким образом, исполнитель строительных работ в период гарантии не может отказаться исправлять результаты в отношении услуг, прямо предусмотренных соглашением.

Часто исполнители в рамках одного соглашения разграничивают гарантийные обязательства по типам работ:

• на весь объект в целом – в этот период здание, сооружение, дом соответствует всем техническим требованиям;
• обязательства на отдельные элементы и конструкции постройки – всевозможные коммуникации, инженерные конструкции бесперебойно функционируют весь период;
• гарантия на сопутствующие работы (отделка, монтаж и т.д.) – в течение заявленного срока все внутренние и наружные поверхности здания должны соответствовать технической документации договора и строительным нормативам.

Такое разбиение не противоречит правовым нормам. Однако если собственная гарантия меньше юридических стандартов, потребитель вправе предъявить претензию за договорными сроками.

По смыслу требований п. 3 ст. 706 ГК РФ генеральный подрядчик отвечает по результатам работ привлеченных им субподрядчиков. При этом заказчик предъявляет претензии к основному исполнителю, а тот, в свою очередь, организует процесс по устранению недочетов.

На какие строительные работы нет гарантии в 2024 году?

Гарантия строительных работ не распространяется на дефекты, возникшие вследствие нормального износа объекта или результата текущего ремонта. По смыслу п. 2 ст. 755 Гражданского Кодекса исполнитель не отвечает за недостатки вследствие неправильных действий потребителя, а именно:

• после сдачи строительной работы нарушены правила эксплуатации объекта;
• заказчик собственноручно или с помощью третьих лиц провел некачественный ремонт или провел незаконную перепланировку;
• дефект возник в результате форс-мажорных обстоятельств или действий третьих лиц – к примеру, повреждена отделка помещения при затоплении квартиры с верхних этажей;
• исполнитель незначительно отклонился от проектной документации без согласия заказчика, но причинно-следственной связи с обнаруженным дефектом не выявлено (п. 2 ст. 754 ГК РФ).

Важно помнить, что любая гарантия, какой бы продолжительной она не была, заканчивается. И если истекли все возможные сроки ответственности по договору и по закону, исправлять недочеты таких строительных работ подрядчик не должен.

Какая гарантия на ремонт?

Текущий ремонт не относится к строительным работам. Здесь не проводится реконструкция объекта или масштабная перепланировка. Правоотношения сторон при ремонте выстраиваются по нормам бытового подряда, гарантия на качество предусмотрена Законом о защите прав потребителей.

С учетом п.3 ст. 29 ЗоЗПП заказчик вправе предъявить претензии в следующие сроки гарантии:

• при плановых работах в течение 2 лет;
• при капитальном ремонте строения – в 5-летний срок.

Как и при строительстве, гарантийный срок по ремонту начинается со дня передачи результата заказчику.

Гарантия на строительные работы в деревянном доме

Законодательство не содержит отдельных положений по гарантиям на работы в деревянных домах, поэтому применяются общие нормы Гражданского Кодекса и ФЗ «О защите прав потребителей».

Если же говорить об обязательствах строителей на деревянный дом в целом, то тут важен договор с подрядной организацией. В соответствие со ст. 29 ЗоЗПП компания вправе увеличить стандартные сроки. На практике строители предлагают гарантию на весь минимальный срок эксплуатации дома (тот же срок службы). А это 20 и даже 50 лет, но при выполнении всех работ «под ключ» подрядчиком и его субподрядчиками.

Практика сокращения обязательств меньше низшего предела по отдельным элементам, неразрывно связанных с конструкцией деревянного дома, не правомерна. К примеру, 1 год на фундамент без дренажа и 3 года на дренажное основание. На основании ст. 29 ЗоЗПП меньше 5 лет этот срок не может быть.

Как рассчитывается гарантия, если она не указана в договоре?

В этом случае применяется порядок гарантии на строительные работы по закону. В соответствие с п. 3 ст. 29 ЗоЗПП этот период начинается со дня передачи результата заказчику. На работы по бытовому подряду претензия предъявляется в течение 2 лет, по строительным дефектам зданий и сооружений – 5 лет.

При обнаружении существенных недостатков строительных объектов длительного пользования в 2024 году период требования выходит за предельные сроки гарантии (п.6 ст.29 ЗоЗПП):

• когда гарантии нет, но установлен срок службы – обратиться с претензией можно по истечению 2 лет после принятия подрядных работ и 5 лет после передачи недвижимости;
• срок службы не установлен – право требования сохраняется за заказчиком строительных работ на протяжении 10 лет со дня принятия результата.

Бремя доказывания во всех случаях возлагается на потребителя. Он обязан подтвердить, что недостатки возникли до передачи работы или стали следствием нарушений в технологиях, и это привело к образованию дефектов уже после сдачи строительных работ (п.4 ст.29 ЗоЗПП).

Существенные недостатки строительных работ – абсолютно неустранимый дефект или недостаток, который нельзя исправить без несоразмерных затрат финансов, материалов и времени. Сюда же попадают неоднократно повторяющиеся поломки и дефекты уже после гарантийного ремонта.

На какие строительные работы гарантия 5 лет?

В перечне строительных работ с гарантией более 5 лет – недвижимость от застройщиков, построенная с долевым участием. В соответствие с п. 5 ст.7 ФЗ № 214 гарантийный период на сам дом не может быть меньше 5 лет со дня передачи строения заказчику. На инженерное оборудование и коммуникации гарантия действует не менее 3 лет. Срок начинается подписанием сторонами первого передаточного акта.

Пятилетний срок обязательств действует на построенную «с нуля» недвижимость без участия ДДУ. Реконструкция объектов, капитальный ремонт зданий и сооружений предполагает существенную перепланировку и переоборудование, поэтому попадает в категорию строительства. Это дает право требовать гарантий в течение 5 лет.

На какие строительные работы гарантия 2 года?

В перечне строительных работ с гарантией 2 года – текущий ремонт, косметическая отделка помещений и зданий, разовые подрядные работы. Важно, чтобы объект при этом не подвергался глобальной реконструкции.

С монтажными и пуско-наладочными работами сложнее. По смыслу ст. 740 Гражданского Кодекса они являются подвидом строительных работ и часто становятся частью единого объекта. Например, монтаж кровли или прокладка нового водопровода и канализации входит в возведение целого дома. Тут гарантия составляет 2 года минимально и 5 лет максимум.

Что считается гарантийным случаем в строительстве в 2024 году?

Гарантийные случаи в строительстве – это недостатки строительных работ, подлежащие обязательному исправлению или возмещению. Определяются договором сторон, а также федеральными нормами, подзаконными актами или техническими регламентами. Претензионный порядок зависит от объекта и вида строительных работ, категории исполнителя, наличия письменного соглашения и его условий.

По совокупности действующих норм ГК РФ и ЗоЗПП к гарантийным случаям в 2024 году следует отнести недостатки и дефекты, в которых прослеживается вина подрядчика или застройщика. Так, причинами таких дефектов становятся нарушения правил выполнения работ, несоблюдение действующих в строительстве СНиП и ГОСТов, применение некачественных и небезопасных строительных материалов.

Что делать, если строительные работы выполнены некачественно?

Гарантийные обязательства по строительным работам начинают работать только после передачи результата заказчику, поэтому с этого момента и следует рассматривать порядок действий:

1. Деловое общение. Следует связаться с исполнителем по телефону, сообщить о проблеме и выяснить сроки устранения дефекта. Если в назначенное время специалист не появился, переходим в правовую область.
2. Претензионный порядок. Этап начинается со сбора доказательств дефекта. Обычно это фото, видеофиксация, технологические замеры параметров, проведение профессиональной экспертизы.
3. Официальное обращение к подрядчику или застройщику. Только письменно, теперь не нужно делать никаких звонков. В произвольной форме составляется письмо-претензия в двух экземплярах.
4. Содержание письма. По сложившейся правовой практике документ содержит «шапку» с юридическими реквизитами сторон, заголовок, основную часть с изложением недостатков и времени их обнаружения, резюме с требованиями и сроками исправления.
5. Предложение о составлении акта с указанием времени. Документ станет приложением вместе с доказательствами.
6. Отправка документов. Сделать это можно почтой заказным письмом с уведомлением о вручении. Можно занести в приемную лично с отметкой о вручении на собственном экземпляре (обязательно ставится точная дата и печать) или отправить электронно на официальный адрес подрядчика.

Эффективность претензионного порядка зависит от полноты собранного пакета и составленного письма. При обращении к контрагенту нужно ссылаться на пункты договора и статьи законов.

Письмо-претензия подрядчику – пример из практики:

Скачать форму претензионного заявления застройщику по ссылке здесь.

Как составить акт о выявленных недостатках в строительных работах в период гарантии:

• указывается время и место составления;
• данные об извещении стороны (указать дату отправки письма);
• состав комиссии с полномочиями каждого участника;
• реквизиты договора и технических приложений;
• данные объекта, перечень дефектов с ущербом;
• дата и обстоятельства обнаружения недостатков.

Пример акта по обнаруженным дефектам строительных работ:

Скачать унифицированный пустой бланк акта по выявленным недостаткам строительных работ можно по ссылке здесь.

Статья 755 ГК РФ обязывает потребителя обратиться к подрядчику в разумные сроки, но не уточняет его продолжительность. Можно предположить, что это 3-5 рабочих дней от обнаружения дефекта до старта общения с исполнителем. Тянуть точно не стоит. В случае судебного разбирательства проволочки сыграют «на руку» строительной компании.

Ответственность подрядчика при возникновении гарантийного случая

Закон в 2024 году исходит из позиции уязвимости потребителей перед профессионалами строительного рынка. Поэтому в отношении подрядчиков предусматривает меры гражданско-правовой ответственности, а заявителям предоставляет обширные возможности по защите своих прав. Варианты ответственности подрядчиков при возникновении гарантийного случая после сдачи строительных работ установлены ст. 723 ГК РФ и ст. 13 ЗоЗПП.

Потребитель вправе требовать:

• бесплатного исправления недостатков в разумный срок;
• уменьшения стоимости работы соразмерно необходимому ремонту;
• когда договором предусмотрено устранение дефектов заказчиком, компенсацию затрат на восстановление;
• полностью отказаться от договора с возмещением убытков, когда дефекты неустранимы или подрядчик проигнорировал установленный в претензии, соглашении, нормах закона срок устранения недостатков.

Исполнитель вправе полностью переделать работу безвозмездно и возместить убытки из-за просрочки. Потребитель же должен вернуть исполнителю некачественный объект, если это технически возможно.

В соответствие со ст. 754 ГК РФ подрядчик отвечает перед заказчиком за нарушение строительных норм и правил при производстве работ, существенное отступление от разработанных проектов. Нарушением считается недостижение необходимых технических параметров объекта (они указываются в строительной документации). К примеру, снижение прочности несущих конструкций здания или его отдельных элементов при перепланировке и реконструкции.

Выполнение исполнителем всех требований по устранению недостатков строительных работ не освобождает его от выплаты штрафов, пени и неустойки за несоблюдение сроков и нанесение имущественного и морального вреда заявителю. Все это присуждается в судебном порядке.

Штрафы, пени, неустойки для подрядчиков за нарушение гарантийных обязательств

Самое распространенное нарушение со стороны исполнителей – проволочки. По смыслу ст. 30 Закона «О защите прав потребителей» гарантийные работы исполнитель должен выполнить в разумный срок. Под разумным сроком в данном случае понимается период, который назначают и подписывают стороны в договоре или в претензионном письме заказчика (абз. 2 ст. 30 ЗоЗПП).

Ответственность за нарушения сроков устранения недостатков регламентирует ст. 28 ЗоЗПП. По нормам этой статьи заказчик строительных работ вправе:

• установить новые сроки гарантийных работ или нанять других исполнителей, а с подрядчика-нарушителя потребовать соответственного уменьшения стоимости строительной работы или возмещения своих затрат на ремонт (п. 1);
• при нарушении гарантийных сроков взыскать с подрядчика неустойку (пени) в размере 3% от стоимости работы за каждый день просрочки, а если цена работы не указана, то от стоимости всего заказа (п. 5).

В 2024 году неустойка не может превышать цену строительной работы, за которую она взыскивается. Когда цены отдельных этапов услуги не установлены, в расчет принимается общая стоимость заказа. Если исполнитель не уложился в сроки из-за обстоятельств непреодолимой силы или действий потребителя и он это доказал, взыскать неустойку не получится (п. 6 ст. 28 ЗоЗПП).

Неустойка за нарушение срока начала работы или ее этапа рассчитывается с первого дня просрочки вплоть до момента возобновления работ или до дня предъявления потребителем требований к исполнителю – абз.2 п.5 ст.28.

Пример. В претензии заказчик установил срок гарантийного ремонта смонтированного в частном доме нового водопровода с 10 по 15 декабря 2025 года. Подрядчик выполнил требование потребителя только  11 марта 2026 года, и то после подачи иска в суд 10 февраля 2026 года и последовавших судебных разбирательств. Таким образом, пени будут считаться с 16.12.2025 по 09.02.2025 г. за каждый день, а это 56 суток.

Расчет:

1. Стоимость монтажа нового водопровода 30 000 рублей. Отдельной цены на ремонт узлов нет, поэтому расчет проводится от общей стоимости.
2. Пеня за 1 день просрочки составит 30000 х 3% =900 рублей. Сумма неустойки 900 руб. х 56 дней = 50 400 рублей.
3. По закону неустойка не может превышать общую стоимость заказа. В данном примере сумма пени за просрочку вопреки итогам расчета составит только 30 000 рублей.

Сверх неустойки подрядчик обязан возместить убытки из-за недостатков в работе (ч.2 ст.13 ЗоЗПП). Так, если неправильно проложенный водопровод замерз, и в результате лопнули трубы, исполнитель строительных работ обязан заменить их за свой счет по гарантии. Требование по убыткам подрядчик обязан удовлетворить в течение 10 дней, после официального уведомления о таких требованиях (ч.1 ст.16 ЗоЗПП).

По нормам Закона о зашите прав потребителей гарантийные работы по закону и по договору, а также требования о возмещении ущерба из-за некачественной услуги исполнители выполняют добровольно (ч.5 ст.13). Если же строптивый подрядчик довел дело до суда, ему придется заплатить штраф 50% от общей суммы, присужденной потребителю в судебном заседании. Штраф взыскивает суд независимо от наличия такой просьбы в иске.

Ответственность застройщика при возникновении гарантийного случая

Строительные компании – юридически подкованные лица строительного рынка. Взаимодействие с клиентами у них выстраивается на договорной основе, гарантии подробно прописываются в соглашениях, но и тут обязательства выполняются не всегда, есть намеренные проволочки.

В общих случаях при спорах по гарантийным ситуациям в 2024 году действует гражданско-правовая ответственность застройщиков. Меры установлены ГК РФ, а если второй стороной выступает физическое лицо, то еще и Законом «О защите прав потребителей».

Если заказчик участвует в долевом строительстве, ответственность застройщика определяется ФЗ № 214-ФЗ «Об участии граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов». Уточним, что между сторонами заключается договор долевого участия (ДДУ).

На что вправе рассчитывать заказчик-дольщик (ст.7 ФЗ №214):

• бесплатное устранение дефектов строительных работ в разумный срок;
• соразмерного снижения цены соглашения (а попросту стоимости недвижимости);
• компенсации затрат на исправление недочетов самим дольщиком или привлеченными лицами;
• при существенных недостатках недвижимости или неустранении дефектов в заявленные сроки заказчик вправе расторгнуть соглашение и потребовать от застройщика вернуть денежные средства вместе с выплаченными процентами в порядке ч.2 ст.7.

П.4 ст. 7 не позволяет застройщикам предусматривать в договоре возможность снятия ответственности за некачественное строительство. Подобные положения ФЗ 214 считает ничтожными.

С 29 марта 2022 г. до 30 июня 2023 г. на фоне проседания строительной отрасли из-за санкций Правительство вводило мораторий на штрафные санкции для застройщиков (Постановление пр-ва № 442 от 23.03.22). В результате граждане не могли получить компенсацию за срыв сроков сдачи дома и возмещение за некачественно выполненные работы. При этом суды удовлетворяли иски дольщиков, но с отсрочкой исполнения. С 1 июля 2023 года все ограничения отменены, и гарантийные обязательства застройщиков заработали в полном объеме.

Особенности гарантии на строительные работы

К рассмотренным особенностям гарантийных условий для строительных работ можно добавить следующие нюансы законодательства:

1. В строительстве действуют гарантийные обязательства по договору и по закону. Условия соглашения, напрямую противоречащие законодательству, ничтожны. Если письменного договора нет или он неполный, применяются положения Гражданского Кодекса и Закона «О защите прав потребителей».
2. Заказчик по договору подряда – физическое лицо. По сложившейся правовой практике в случае споров применяются нормы ЗоЗПП, и только потом гражданское законодательство.
3. Обязательность гарантии. По смыслу положений ГК РФ стороны вправе не устанавливать этот период в договоре. Однако это не означает, что исполнитель не отвечает за качество предоставленных строительных услуг. Для строительных работ есть законодательные периоды для подачи претензий.
4. Сроки исковой давности по выявлению дефектов. По гражданскому законодательству это год с момента обнаружения недостатка. Если работа принималась частями, то со дня передачи последнего этапа.
5. Гарантия на скрытые дефекты (п. 4 ст. 720 ГК РФ). Такие недостатки нельзя обнаружить при передаче результата, зачастую они касаются проектных нарушений и особенностей конструкции объекта. Обязательства подрядчика распространяются и на них, но заказчик должен предупредить о дефектах в разумный срок.